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共同工作空間好做嗎? 空間產業經營心得分享

更新日期:2019年8月30日


身為空間業者,從2016年至今掌門人已在業界撐了第三個年頭,講起來是有那麼一點點心得。幾年來陸陸續續與一些民間單位、教育單位以及公辦的育成中心接觸,發現在空間產業的經營上的確有一些共通的盲點,下面將就掌門人自身的經歷及觀點與大家一一分享。


包租公(婆)心態

現下的空間產業雖不如娃娃機這樣一窩蜂,但是這幾年間仍有許多商辦、民宅乃至於廠房希望藉由共同工作空間的模式讓閒置空間得以有效利用,以賺取租金收益。但就掌門人這幾年的觀察有好一部份的共創空間營運成效實在是差強人意。


扣掉共創辦公室的裝潢成本及租金成本不說,最主要的開銷其實會來自營業費用 (薪資、勞健保、廣告費、水電、網路、修繕費、郵電費),因為這樣的空間和民宿(小套房)的經營模式是有相當的差異的。在共創空間理需要的不僅是管理員,更需要的是"經理人",讓掌門人我娓娓道來。

共同工作空間仍是新名詞

租金收益是空間產業非常重要的基本盤,但是像共同工作空間、Co-Working Space、Maker Space、共創辦公室這樣的名詞對台灣的一般大眾來說是非常陌生的。


站在潛在消費者的角度,如果今天你是一位創業者或者是新設公司的業主,會不會上網 google "共同工作空間" 或是 "Co-Working Space"呢? 如果你心中的答案是否定的,那麼就要有心理準備我們是不會有"自來客"的,因為無論你SEO做得多麼好,花了多少心思在關鍵字上,使用者是不會去搜尋這些對他們來說"非關鍵"的關鍵字的


掌門人開始接觸共同工作空間之前,的確也因為去咖啡廳時看到在店內使用筆電的SOHO族和利用沙發區來開會的使用者而天真的"誤以為"這就是所謂的潛在商機。


但在實際經營後才發現會在咖啡廳待一整天和在麥X勞佔位子的客倌們壓根兒就不是咱們的主要客群...


因為以咖啡廳、速食餐廳、便利商店在都會區10步一間的高密度的情況下,在他們穿著脫鞋+短褲就可前往辦公的可及範圍內,共同工作空間對他們來說根本就不會是更理想的替代方案,更何況人家還有餐點、型男店長和穿熱褲的辣妹客人呢!

共同工作空間的定位不像店面、小套房或是商辦出租,我們無法在玻璃窗上貼上"租"或是PO上奇X集就能夠吸引需求者上門。因此,就掌門人的經驗,租賃空間的重心應該放在"明確的"差異化。


提供咖啡廳不會有的工作氛圍,商辦無法取代的商機以及承租商務中心所沒有的管理模式才會是共創辦公空間的經營重點,而上述的條件仰賴的是業主本身或是經理人在經營上的投入而非計時工讀生的 Office Routine


無法與受眾產生連結

掌門人經常於明查暗訪時與許多共享空間的業主討論「經營 Co-Working Space 的初衷」這樣的議題,不難歸納出來許多業主是"想"藉由共同工作空間,讓來自各行各業的創業者們可隨時進行社群交流,分享價值觀及商業模式,自然而然地促成合作關係

無奈的是,由於文化和教育方式的差異,身為台灣人的咱們從小就被灌輸著不要隨便和陌生人講話以及別和人亂搭訕的觀念。


試問妳曾幾何時在星X克與隔壁桌正在臭著臉畫著室內設計圖的人問過一句「诶? 你是室內設計師呀? 執業多久了? 現在室內設計好做嗎?」

除非妳不但長的漂亮、身材好、人品好、外加又正好身著連身短裙...否則八成會被人家給一個"甘妳屁事"的白眼!


所以你怎麼會認為在共同空間的使用者會毫無緣由的厚著臉皮互相搭訕,並幫你經營好這樣的創業社群呢?

異業結盟,與來自不同團隊的"同事"一起趕出貨

既然要經營所謂的創業"社群",那麼勢必就要有人扮演"社長"的角色。


唯有透過共同空間的經營人親自了解所有的進駐者的行業和現況,才有辦法透過研究創業者的「供需關係」去找尋商機。


只有促成創業人之間的交集,才會有所謂共同工作室應有的工作氛圍。


而能夠串聯這樣的生態鏈,才會是共創空間獨特的管理模式。


不然你以為館長的存在只是為了罵罵政治和譙政客嗎? 而讓成X思汗有名的應該不是建身器材吧?


廣告成效有限,宣傳效果差

如果有在經營 Facebook 粉絲頁的朋友應該會很有感,如今這樣的社群網站已不如以往只要一個死小孩拿著一張紙,上面寫著「爸爸說如果破1,000讚就幫我找新媽媽」結果得到一百多萬個讚。


在網路資訊這麼 Overload 的時代,不但 Google 的關鍵字要花錢競標,小模為了粉絲人數脫到剩體毛,Youtuber 為了點閱率都願意吃屎了...


況且考量成本效益比,共同工作空間很少能設立在人來人往的大馬路旁的店面,因而過路客幾乎是不可能的,在這樣的情況下空間何以打開知名度更是具挑戰性。


因此,如何設定該空間營運的方向就會是非常決定性的關鍵。

就怕瞎忙,無明確獲利模式

空間產業本質上就是租賃業,故租賃收益有相當重要性。鑒於共同工作空間的行業特性仍屬於工作場所,多數時後我們並不像咖啡廳會有這麼高的人流,要拼翻桌率實屬不易,因此如何設定營運的主題創造額外的營收也是這些年掌門人與同業間的共通話題。


僅管業界是存在著非以空間銷售為主收入來源的例外,但這也意味著該空間需要有非空間租賃所需的設備或技術


Hour Jungle Coworking 為例,掌門人因為本身的財會背景並出自銀行業,加上分別來自法律和不動產業界的夥伴,因此我們將空間的亮點放在處理一般中、小企業常會面對到的 財、稅、法和投資業務。


而目前在市場上亦有經營者本身出自於程式設計的背景,憑藉著自身的專業以及對產業的了解,以培訓程式設計者以及共同接單為主軸,整合了專案的設計及產出能力,將共同工作空間打造成"工程師農場"。

也有文青到嫑嫑的 ,以計時圖書模式兼賣輕食、咖啡做為主要營收來源的成功案例。

Room A;照片來源: 熱血玩台南

上述的例子有一個共通點,就是經營人不但明確的知道如何發揮自家所長,也知道該怎麼樣將這樣的主題轉化成商業行為的主軸。


但是在這邊掌門人還是提醒有興趣要經營空間的朋友不要把"整合資源"誤以為是自己的專長並進而設定為共同工作空間的主題,只能說這是常見的"誤會" and IT'S NOT GONNA WORK


育成中心、孵化器、加速器等名詞的濫用

會這麼說是有原因的,近年來市場上亦出現一個奇怪的現象,不管是公家的或是民營的空間業者,許多總打著加速器、創業孵化器或是育成中心的名號。


但就掌門人的了解,僅有極少數的空間有辦法專注在資源整合、創業媒合或是協助新創募得資金的角色,原因很簡單,一是他們既不懂你的產品也不懂市場,二來「賺不到錢」。


再者,產業顧問和業師 (創業導師) 這二詞也令人啼笑皆非,掌門人曾與國內外一些自稱加速器的單位接觸過,「因為許多台灣的團隊不懂得如何推銷自己,我們可以在行銷上給予指導,並取得VC的投資」「我們和XX上市公司的小開、XX部部長、XX局局長...等很熟,還一起吃飯,在這領域我們吃很開,很多資源可以協助創業者」


鬼扯啊? 有什麼理由這些所謂的"業師"會比創業者本身更了解他們自家的產品或是更了解怎麼賣這樣的產品? 又有那位顧問過往的資歷背景可以讓他的經驗套用到三百六十行,行行皆通?


就算認識什麼公司、什麼樣的角色這些人會任由你來發號司令嗎? 別誤信"人脈",更別濫用"資源"二字。雞毛當令箭,幫不上忙事小,就怕誤了正在發展中的團隊。

進駐團隊專訪,深入了解行業特性

掌門人觀點 共創空間在台灣的展望

台灣的產業是處於非常失衡的狀態,除了像是醫師、律師、建築師、會計師、工程師這樣的專門技術人員以外,普遍所得在已開發國家中實屬偏低。


然而,先別急著幹譙「邪惡的資方」,其實留在台灣的企業主也是有許多不得以的苦衷並充滿幹意!


由於內需市場的規模小,且礙於在國際上尷尬的地位,在關稅上無任何優勢不說,甚至是得面臨多國貿易的障礙! 而相較於開發中國家的人力成本卻又偏高,待在本土的企業主近年來面鄰營收銳減的處境,自然也給不了僱員較好的待遇。


無奈的是,給香蕉就只請得起猴子,傳產的低薪留不住願意拼命的人才,而猴子又幹不了大事,惡性循環下許多傳統行業亦是得面臨收山或是逼迫自己產業升級轉型。


而身處這樣的大環境,普遍頂著高學歷的台灣社會新鮮人,通常僅有三條路可選。

一是屈就,接受與高等教育和自身條件不相襯的低薪。二是離鄉背井,西進大陸或選則南向轉戰東南亞。第三條路就是選擇創業,走自己的路。


正因如此,近年來選擇創業的人在台灣其實是不斷成長的。


美國華盛頓特區之非營利研究機構「全球創業精神暨發展機構」(GEDI) 在2017做出的評比, 台灣人的創業企圖心評分為74.0,排名全球第4。


就經濟部統計,近五年國內新設公司平均約在41,300餘家,假設就算一家公司僅有三人,創業相關產業也至少有12萬人的潛在市場,而這其中還不包括每年30萬的大專院校之應屆畢業生。


綜合以上的論點,掌門人認為共創空間業者其實仍有著相當的發展潛力,只要能夠跳脫傳統商務中心守株待兔的經營模式和包租公(婆)心態,創造出共享空間的核心價值,在共享經濟風下,共同工作空間又何嘗不是一個令人期待的新興經濟呢?


Hour Jungle Coworking 共同工作室

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